Этаж, площадь, терраса: эксперты о том, как выбрать коммерческое помещение в Барнауле

БЦ "Кордон". Фото: Предоставлено "КП"

Как инвестор или предприниматель выбирает коммерческое помещение в строящемся здании? Часто тщательно анализируется этаж, где оно должно быть расположено, его площадь, вид из окна и, конечно же, цена. Однако есть существенные факторы, которые выстраивают другую логику выбора. Специалисты по коммерческой недвижимости девелопера "Мой Дом" вместе с владелицей агентства недвижимости "Инвест-Ритейл" Натальей Есиповой рассказали, по каким параметрам подобрать коммерческое помещение. Эксперты подробно проанализировали структуру и потенциал бизнес-центра "Кордон", который сейчас возводится на Змеиногорском тракте, 100г.

Этаж и цены

Наталья Есипова подтверждает: во многих бизнес-центрах разных городов этаж действительно один из главных ценообразующих факторов при покупке. Но в Барнауле в силу множества причин это не так.

"Возьмем в бизнес-центре "Кордон" один и тот же офис площадью 57,22 кв. метра на разных этажах, — объясняет Наталья Есипова. — Разница в цене между третьим и восьмым этажом составляет 270 тысяч рублей, или 2,6%. В компактных офисах от 22 кв. метров пропорция та же: 4,58 млн против 4,67 млн — около 2% за пять этажей".

Для покупателя это означает, что этаж здесь не является ценообразующим фактором: разница в стоимости меньше бюджета на отделку одного кабинета. Поэтому помещение корректнее выбирать под конкретную бизнес-задачу, а не по номеру этажа.

Логичной в этом случае кажется схема: бизнес для потребителя (B2C) располагается на нижних этажах, для других компаний (B2B) — на верхних. Но эксперт рассматривает этот вопрос иначе.

"Принципиальное разделение форматов проходит по другому признаку — по тому, как клиент попадает в помещение: по предварительной записи или с улицы", — отмечает Наталья Есипова.

БЦ "Кордон". Фото: Предоставлено "КП"

Если клиент записан заранее, он поднимется на восьмой этаж без малейших сомнений. Нотариус, юрист, стоматолог, психолог, репетитор, турагент — все работают по записи, и высота этажа для их клиентов не имеет значения.

"Если бизнес-модель предпринимателя рассчитана на спонтанного посетителя, который проходил мимо и зашел, ему подходит только первый этаж: на верхние этажи случайный трафик практически не поднимается", — подытоживает Наталья Есипова.

Отсюда вся дальнейшая логика выбора помещения.

Первый и второй этажи: не офисы

При проектировании бизнес-центра "Кордон" сразу понимали, что первый этаж необходимо отдать под ритейл, так как он полностью зависим от трафика. Вместо офисов в здании на первом этаже два средних, один крупный и один по-настоящему уникальный лот. Рассмотрим два из них.

Общий план бизнес-центра «Кордон». Фото: Предоставлено "КП"

Помещение №103 — 214,89 кв. метра стоимостью 40 829 000 рублей. Галерея ритейла на первом этаже, витражное остекление, отдельный вход. Это помещение создано для притяжения потока сотрудников всего здания и людей с улицы. Оно подходит под кофейню, пекарню, продуктовый магазин, wellness или SPA. Двести с лишним метров позволяют разместить и торговый зал, и производство — например, пекарню полного цикла, а не просто точку разогрева.

Планировка первого этажа бизнес-центра «Кордон». Спортивный манеж и галерея ритейла. Фото: Предоставлено "КП"

Помещение №104 — спортивный манеж, 1 538,5 кв. метра стоимостью 224 731 500 рублей. Это отдельная история и самый необычный лот проекта.

Манеж выходит за пределы здания бизнес-центра, пристыкован к нему вплотную и связан общим входом с зоной ресепшен. Высота потолков — в два этажа, второго уровня внутри нет, то есть это единый объем под игровые виды спорта: падел, теннис, волейбол, баскетбол, мини-футбол, художественная гимнастика, самбо, борьба. Все, где одновременно нужно собрать много людей на большой площади.

Вид на пристроенный манеж спортивного комплекса бизнес-центра «Кордон». Фото: Предоставлено "Толку"

На втором этаже основного здания — мужские и женские раздевалки с душевыми, состыкованные с манежем и имеющие прямой выход в него, плюс тренажерный зал с оборудованием для функциональных силовых тренировок. Указанные 1 538,5 кв. метра включают манеж, фитнес-зону, раздевалки и душевые. Помещение передается без отделки — собственник делает его под свой формат.

"Для нас покупатель здесь очевиден: сетевой спортивный оператор или инвестор, который заходит в партнерстве с таким оператором. Готовая база из сотрудников всего бизнес-центра прилагается", — говорит Ксения Саяпина, руководитель отдела продаж девелопера "Мой Дом".

Планировка второго этажа бизнес-центра «Кордон». Спортивный манеж, тренажёрный зал и раздевалки. Фото: Предоставлено "Толку"

С третьего по девятый этажи девелопер разместил 74 офисных помещения площадью от 22 до 155 кв. метров.

Продуктовые преимущества

Разберемся подробнее, о каких же продуктовых особенностях БЦ "Кордон" говорят представители девелопера "Мой Дом".

Отделка офисов под ключ от застройщика. Ранее "Мой Дом" уже анонсировал: помещения в бизнес-центре на Горе будет передаваться с отделкой под ключ. В это понятие входят следующие опции: потолок в лофт-покраске, лофт-освещение, перегородки из гипсокартона с шумоизоляцией, стяжка пола с шумоизоляцией и ковролином, розетки и выключатели, разводка под телевидение, интернет и телефонию. Все это девелопер предоставляет вместе с ключами от офиса. Заезжать можно сразу.

Визуализация отделки офиса бизнес-центра «Кордон». Фото: Предоставлено "КП"

Террасы во всех офисах. Уникальный почерк девелопера "Мой Дом" — это террасы, которые позволяют расширить офис вне стен здания и добавляют массу сценариев использования помещения. Это и необычная локация для переговоров, и рекреационная зона для сотрудников. Террасы становятся частью бытового имиджа офисного сотрудника, повышают его лояльность к рабочему месту. Еще один положительный нюанс обнаруживается при сравнении цены за метр: собственник не доплачивает за террасу отдельно, она уже посчитана в общей площади офиса.

Визуализация приватной террасы офиса в бизнес-центре «Кордон». Фото: Предоставлено "КП"

Гибкий подход к коммуникациям. "Мокрые точки" (вода, санузел и т.д.) не заведены в помещения по умолчанию, но застройщик проведет их в любое из них по запросу за дополнительную плату. Это снимает главное ограничение для салонов, массажных кабинетов, студий и медицинских кабинетов: подходит любой офис, а не только те, где сети коммуникаций оказались рядом. Вентиляция же предусмотрена везде сразу.

Места общего пользования. Интерьер входной группы и коридоров БЦ "Кордон" выполнят в природных оттенках с декоративными растениями. Предусмотрено теплое лофт-освещение, а потолок декорируют грильято — навесной деревянной конструкцией. Стены украсят панели из натурального дерева со встроенными минималистичными светильниками, на полу уложат керамогранит. Таким образом имидж бизнеса будет подчеркнут уже на подходе к лифту.

"Для многих предпринимателей бизнес-центр класса "А" — это только локация и вид на проспект. Мы же хотели создать продукт, который станет новаторским и покажет, каким должен быть класс "А" на самом деле. "Кордон" — не очередная коробка из стекла и металла, это продукт с продуманной эргономикой, статусной архитектурой и стильным интерьером. Не хочу рассуждать обо всем Барнауле, но на Горе "Кордон" единственный такой бизнес-центр", — рассказывает Ярослав Поляков, руководитель отдела PR девелопера "Мой Дом".

Визуализация интерьера МОП-ов в бизнес-центре «Кордон». Фото: Предоставлено "КП"

Визуализация интерьера МОП-ов в бизнес-центре «Кордон». Фото: Предоставлено "КП"

Как выбрать помещение по площади

22 кв. метра — 4,32–4,67 млн. Самый массовый формат в "Кордоне": на каждом этаже спроектировано по шесть-семь таких помещений. По сути, это кабинет на одного-двух человек, который подойдет для нотариуса, страхового агента, турагентства, репетитора, бухгалтера на аутсорсе или для небольшой IT-команды. У каждого есть выход на террасу.

33–35 кв. метров — 6,13–6,71 млн. Промежуточный формат, которого обычно не хватает на рынке. Такой кабинет заметно больше, но в нем нет лишних метров. Он хорошо подходит под студию йоги или пилатеса на небольшую группу, косметологию с двумя кабинетами, переговорную плюс рабочую зону, шоурум.

Планировки офисов на 3-8 этажах бизнес-центра «Кордон». Фото: Предоставлено "КП"

Планировки офисов на 3-8 этажах бизнес-центра «Кордон». Фото: Предоставлено "КП"

46–59 кв. метров — 8,49–9,56 млн. Это угловые офисы с прекрасными видовыми характеристиками. Здесь помещается команда из шести-восьми человек или кабинет плюс приемная. Подойдет под медицинский или стоматологический кабинет с зоной ожидания, юридическую фирму, проектное бюро.

57,22 кв. метра — 10,45–10,72 млн. Еще один формат угловых офисов в западной части здания, с приватными террасами и видом на закат. Это лучший вариант под бэкофис: бухгалтерию, юридическую службу, аналитиков. То есть для бизнеса, который работает в формате открытого пространства и не принимает клиентов. Пространство можно разделить перегородками как угодно или объединить два офиса в один.

Террасы также можно объединить. По умолчанию между ними глухая перегородка, ее можно убрать и получить одну большую террасу на 115 квадратных метров общей площади офиса.

Лайфхак: коридор, который достается бесплатно

Выбирая коммерческое помещение, говорят эксперты, стоит обратить внимание на неочевидные характеристики лота. Например, в БЦ "Кордон" коридоры не продаются — они относятся к местам общего пользования. Но если выкупить два соседних или противостоящих офиса в конце коридора, то отрезок коридора перед ними можно отгородить перегородкой и сделать полностью приватным. Застройщик помогает эти перегородки поставить.

Примеры возможных форматов объединения офисов в бизнес-центре «Кордон». Фото: Предоставлено "КП"

Примеры возможных форматов объединения офисов в бизнес-центре «Кордон». Фото: Предоставлено "КП"

Примеры возможных форматов объединения офисов в бизнес-центре «Кордон». Фото: Предоставлено "КП"

Примеры возможных форматов объединения офисов в бизнес-центре «Кордон». Фото: Предоставлено "КП"

"Что это дает собственнику? Во-первых, он получает на этаже собственную входную зону: клиент попадает не в общий коридор, а в приватное пространство, где можно разместить ресепшен, зону ожидания, гардероб. Во-вторых, это повышает арендную привлекательность юнита: приватная зона воспринимается арендатором как часть его помещения, а такие лоты сложнее найти арендатору", — объясняет Наталья Есипова.

Работает и другой вариант: выкупить два и более офисов, расположенных напротив друг друга в конце коридора, и отгородить угол — тогда эти помещения вместе с коридорной зоной образуют практически единый блок.

"Важно учитывать, что коридор остается общим имуществом, поэтому любые перегородки согласовываются с застройщиком, а после ввода здания в эксплуатацию — с собственниками", — добавляет Наталья Есипова.

Объединять при этом можно любое количество офисов — ограничение единственное: они должны соседствовать.

Паркинг и лифты

БЦ "Кордон" Фото: Предоставлено "КП"

Проект здания бизнес-центра предусматривает подземный паркинг на 50 машино-мест площадью 13,25 кв. метра каждое. Ширина проездов — 5,5 метра, рампы — 3,5 метра. Рядом со зданием выделена территория еще для 35 парковочных мест, доступных гостям.

Лифтов в "Кордоне" будет два — оба грузоподъемные. Один спускается до минус первого этажа в паркинг, второй ходит до первого. Это важно, когда часто приходится поднимать наверх оборудование, расходники или товар: маршрут из паркинга на этаж осуществляется без пересадок.

Мы и сами выбрали "Кордон"

"Девятый этаж — верхний. Там всего два помещения: 198,02 и 252,08 квадратных метра. Оба займет головной офис девелопера "Мой Дом". Сейчас наш "штаб" располагается в другом нашем любимом бизнес-центре "О2" на Партизанской. Тем не менее вся наша команда с нетерпением ждет окончания строительства "Кордона" в 2028 году. Для нас лучшего бизнес-центра в Барнауле нет, и мы не видим лучшего способа доказать это, чем переехать сюда самим", — рассказал Ярослав Поляков.

Бизнес-центр "Кордон" — Барнаул, Змеиногорский тракт, 100г. Девять этажей, подземный паркинг на 50 машино-мест и 35 надземных гостевых парковок, спортивный манеж с фитнес-зоной, галерея ритейла на первом этаже. Офисы с 3 по 9 этаж площадью от 22 до 59 кв. метров с чистовой отделкой под ключ и террасами. Сдача — IV квартал 2028 года.

Рассрочка 0% с первоначальным взносом от 20%, остаток до сентября 2028 года. Электронная регистрация сделки в Росреестре за счет застройщика.

Рассрочку предоставляет Застройщик ООО "СЗ Бизнес-центр на Горе".

Реклама. Рекламодатель: ООО "СЗ "Бизнес-центр на Горе", ИНН 2225231434