Третий не лишний: как изменились условия долевого строительства и для чего это нужно

Второй месяц строительный рынок живет по-новому

Фото: Олег УКЛАДОВ

Второй месяц строительный рынок живет по-новому - с 1 июля вступил в силу новый, 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», по которому застройщики теперь привлекают средства дольщиков через банк. Исторический документ был принят еще в прошлом году и вступал в силу поэтапно. Многие скептически отнеслись к его появлению, однако факт того, что необходимость в преобразованиях долевого строительства назрела давно, признали все участники рынка. В частности, руководитель одной из ведущих строительных компаний региона Нодар Шония подчеркнул, что поправки в законодательство сводят на нет главную проблему долевого строительства - обман покупателей: «Нужно понимать, что проектное финансирование - это, прежде всего, безопасность для клиентов. Здесь на 100% исключается тема появления обманутых дольщиков».

В чем суть

По новому закону теперь участников сделки трое - покупатель, продавец и финансовая организация, то есть банк. На этапе строительства застройщик отныне не имеет права привлекать средства дольщиков напрямую, а использовать для этого эскроу-счет в уполномоченном банке. То есть речь идет о проектном финансировании - когда девелопер при возведении дома берет взаймы у банка, а деньги дольщиков получает только тогда, когда закончит строительство дома и получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Если на этапе возведения жилья у застройщика возникнут экономические трудности вплоть до банкротства, с деньгами граждан ничего не случится - банк их вернет дольщикам. В этом случае гражданин получит свои деньги после расторжения договора долевого участия. Кроме того, средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов на случай форс-мажоров с самими банками: происходит выплата 100% суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей. «Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели улучшения жилищных условий. Ведь целью реформы долевого строительства является, в первую очередь, защита денежных средств граждан от рисков утраты. В настоящий момент к застройщикам установлены более жесткие требования, введен запрет на наличный расчет по договорам долевого участия, банкам предоставлены полномочия по контролю за проведением банковских операций застройщиков, что позволяет отклонять сомнительные операции», - пояснили позицию государства в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Алтайского края.

Банк как надзорный орган

По новому закону работа застройщика по одному проекту ведется с одним банком - привлекать средства из нескольких организаций невозможно. При этом кредитная организация всесторонне оценивает множество факторов, касающихся как самого застройщика, так и проекта, который нуждается в финансировании: исходно-разрешительную документацию, стоимость строительства объекта и ряд других пунктов, по которым выносится решение. Например, в Сбербанке поясняют: «В ходе анализа застройщика изучается достаточность источников финансирования проекта. Никому не нужен проект, который профинансирован и построен на половину. Если у застройщика не хватает собственных средств, то банк открывает кредитную линию на остаток финансирования по проекту. Минимальный объем собственного участия в подобных проектах - 15% от бюджета проекта». В дальнейшем кредитная организация контролирует целевое использование средств по кредитному договору, а также выполнение плана реализации проекта - как физической готовности объекта, так и финансовых показателей, и условий кредитования, закрепленных кредитными договорами. Таким образом, банк контролирует этапы и сроки возведения жилья и в случае их жесткого нарушения вправе прекратить обслуживание эскроу-счета, а деньги возвратить гражданам.

Дольщик остается дольщиком

В отделе контроля и надзора в области долевого строительства инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края поясняют, что переход на счета эскроу - это не отмена долевого строительства. Новый механизм взаимодействия застройщика и покупателя, по словам начальника отдела Захара Ленькова, более цивилизованный и полностью исключает утрату денежных средств граждан в ходе строительства. В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства, либо гражданин сам захотел расторгнуть договор по соглашению сторон или в одностороннем порядке, то после трех дней с момента расторжения банк возвращает денежные средства дольщику. Если речь идет об ипотечных средствах, то их возвращают в течение 14 дней. «Договор долевого участия является единственным договорным способом привлечения средств граждан для возведения многоквартирного жилого дома. Гражданам необходимо заключить договор с застройщиком, затем он передается в банк, в котором предполагается открытие эскроу-счета, и на регистрацию в Росреестр. И только после регистрации можно вносить денежные средства на счет», - подчеркивает Захар Леньков.

Ответственных застройщиков станет больше

Таким образом, уверены власти, доля недобросовестных застройщиков на рынке не просто снизится - они уже не смогут работать в новых условиях. Это значит, что останутся лишь ответственные строительные компании, которые ценят свою репутацию и дорожат интересами клиента. На сегодняшний день уже четыре организации приступили к работе по новому закону. Одна из них - компания «Селф». Она реализует проект квартальной застройки на территории бывшего авторынка на Павловском тракте - участок квартала 2011. Здесь предусмотрено создание всей необходимой инфраструктуры - детского сада, школы, поликлиники. Работы начнутся уже в 2019 году, рассчитаны на период 3 - 3,5 года и станут первым в истории опытом квартальной застройки, выполненным в новых условиях проектного финансирования. «Мы достаточно давно работаем по проектному финансированию со Сбербанком, с ВТБ, и хорошо понимаем, что это такое. И разница между старым законом в классическом его варианте и новым законом - в появлении эскроу-счетов. Все остальное для нас по сути остается прежним. Поэтому считаю, что проект квартальной застройки можно успешно реализовать с помощью тех инструментов, которые сегодня предоставлены новым законодательством», - рассказал Нодар Шония, руководитель строительной компании «Селф».