Не дайте себя обмануть

- Какие договоры чаще всего используют застройщики жилья, привлекая денежные средства граждан?

- В своей практической деятельности, связанной со строительством тех или иных объектов недвижимости, хозяйствующие субъекты, привлекая денежные средства граждан, используют различные договоры. Наиболее распространенными из них являются договоры о долевом участии в строительстве, договоры долевого финансирования (инвестирования), договоры о совместной деятельности (простого товарищества) и другие. Однако, несмотря на многообразие названий этих документов, зачастую связанное с сознательной подменой понятий, и наименований сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики), по своей сути и содержанию они во многом идентичны.

- Каковы критерии оценки этих договоров?

- 1. Граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. Это отражает принципы и стандарты, используемые в международной практике. Однако несмотря на то, что согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается. Любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.

2. Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается «принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон».

3. Как правило, условиями большинства «договоров долевого участия» в строительстве жилья предусмотрено, что гражданин принимает в нем участие посредством вложения определенной денежной суммы в конкретные объекты недвижимости. А застройщик осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора оформляется в собственность гражданина.

- Защищает ли Федеральный Закон РФ «О защите прав потребителей» права дольщиков?

- В соответствии со ст. 4 этого же Федерального Закон РФ «О защите прав потребителей» применяется к отдельным видам гражданско-правовых договоров в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ. В этой связи, учитывая, что по рассматриваемому договору работы выполняются для удовлетворения бытовых (личных, семейных) потребностей граждан, к отношениям, возникшим между ними и хозяйствующими субъектами на его основе, согласно положениям п. 3 ст. 730 и п. 3 ст. 740 ГК РФ в рамках положений обязательственного права гражданского законодательства должны применяться и соответствующие положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Поскольку данное обстоятельство имеет большое значение для потребителей в первую очередь за счет возможности использования гарантированных законом методов гражданско-правовой защиты их нарушенных прав, при их выборе необходимо исходить из каждого конкретного случая. Оценивая в этой связи условия каждого конкретного договора об ответственности исполнителя (организации-застройщика) за просрочку выполнения взятых им на себя обязательств по строительству, следует иметь в виду, что если они минимизируют размер этой ответственности относительно положений, предусмотренных законодательством, они признаются ничтожными в силу императивных норм п. 2 ст. 400 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

- Какой вид договора лучше заключить при оформлении долевого участия в строительстве жилья?

- В нашем крае заключались различные договоры по своей форме и названию. Например: договор долевого участия в строительстве, договор инвестирования строительства, договор о включение (вступление) в пайщики ЖСК, предварительный договор купли-продажи с выдачей векселя на внесённую сумму и другие.

На мой взгляд, правильным вариантом названия договора будет являться договор о долевом участии в строительстве, составленным в соответствии с ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004, то есть с отражением всех существенных условий для данных договоров. Предложение застройщиками заключить с гражданами договоры иных форм, на деятельность по сути долевого строительства, считаю уходом от ответственности за: просрочку исполнения обязательства (несвоевременную сдачу квартиры), устранение недостатков возникших в процессе эксплуатации квартиры, то есть в течение 5 лет (гарантийный срок) со дня передачи квартиры дольщику и другие.

Строительство жилья требует больших финансовых вложений граждан, перед заключением договоров обезопасьте свои вложения, проконсультируйтесь со специалистом в этой области, не дайте себя обмануть.

ООО «Алтайская сервисная компания»Директор Алексей Сергеевич ШмаковАдрес: г. Барнаул, пр. Калинина, д.5, тел. (3852) 60-33-94Сайт: http://www.altay-servise.narod.ru/ e-mail: altay-servise-com@yandex.ru

На правах рекламы